Mitä on otettava huomioon heidän oikeuksiensa ja rajoitustensa suhteen kiinteistön palauttamisessa. Talon periminen Espanjassa voi tuntua taloudelliselta edulta tai helpotukselta omistajuuden taakasta. Mutta kun talo on vuokrattuna, siihen liittyy sopimus ja oikeudet, jotka eivät häviä automaattisesti edellisen omistajan kuoleman jälkeen.
Sisältö
Tällainen tilanne on yleisempi kuin luulisi, ja se herättää kysymyksiä siitä, voiko perillinen vaatia vuokralaisen välitöntä poistumista vai onko hänen noudatettava voimassa olevaa sopimusta. Vastaus riippuu kaupungin vuokraussäännöistä ja espanjalaisen lainsäädännön mukaisesta perintömenettelystä perinnön saamisen jälkeen. Vuokrasopimus pysyy voimassa omistajan kuoleman jälkeen ja siirtyy perilliselle uutena vuokranantajana.
Mitä tapahtuu vuokrasopimukselle, kun olet perinyt kiinteistön?
Kun joku perii vuokrattua asuntoa, vuokrasopimus ei pääty automaattisesti edellisen omistajan kuoleman jälkeen. Espanjan voimassa oleva lainsäädäntö määrää, että vuokrasopimus pysyy voimassa samoilla ehdoilla kuin alun perin sovittiin, eli perillinen ottaa vuokranantajan roolin ja on velvollinen noudattamaan sovittua vuokra-aikaa ja ehtoja.
Tämä tarkoittaa, että vuokralainen voi jäädä asuntoon sopimuksen voimassaoloajan loppuun asti, eikä uusi omistaja voi pakottaa häntä muuttamaan pois välittömästi vain siksi, että hän on perinyt kyseisen kiinteistön. Sopimus pysyy voimassa aivan kuin omistajanvaihdosta ei olisi tapahtunut.
Käytännössä perillinen on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselle omistajanvaihdoksesta ja antamaan pankkitiedot tai vuokranmaksutavan. Vaikka tämä ei aina ole lain mukaan pakollista, ilmoitus muutoksesta virallistaa oikeudellisen suhteen ja estää tulevia konflikteja.
Voiko perityn omaisuuden palauttaa ennen vuokrasopimuksen päättymistä?
Yksi useimmin kysyttyjä kysymyksiä on, voiko perillinen palauttaa omaisuuden ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Yleensä vastaus on kielteinen, jos vuokrasopimus on vielä voimassa.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokralaisen oikeudet ovat lain suojaamia eivätkä ne muutu omistajan kuoleman vuoksi, joten perillinen ei voi vaatia häätöä, kun sopimus on voimassa.
On olemassa joitakin poikkeuksia, jotka mahdollistavat omaisuuden palauttamisen, mutta ne ovat rajoitettuja ja niihin sovelletaan tiettyjä vaatimuksia:
- Jos sopimus päättyy luonnollisesti eikä sitä ole velvollisuutta jatkaa, perillinen voi päättää olla jatkamatta sitä ja vaatia vuokralaista luovuttamaan tilat lain mukaisessa määräajassa.
- Joissakin tapauksissa omistaja (tai perillinen) voi palauttaa omaisuuden, jos hän tarvitsee sitä omaa käyttöään tai lähisukulaistensa käyttöä varten, edellyttäen että lain edellyttämät ennakkoilmoitusvaatimukset täyttyvät.
Tällaiset tilanteet eivät kuitenkaan anna automaattista oikeutta häätöön , ja niiden soveltaminen edellyttää kunkin tapauksen analysointia sopimuksen ehtojen ja jäljellä olevan vuokra-ajan mukaisesti.
Voiko vuokralaisen asuttaman kiinteistön myydä tai siirtää omistukseen?
Perilliset, jotka ovat perineet vuokratun omaisuuden, ovat oikeutettuja määräämään siitä . Omaisuus voidaan myydä, pantata tai siirtää toiselle henkilölle, kunhan vuokralaisen oikeuksia kunnioitetaan. Myynnin yhteydessä vuokrasopimus siirtyy uudelle ostajalle, joten vuokralaisen asema pysyy samana saman sopimuksen puitteissa.
Ennen myyntiä perillisen on suoritettava perinnön hyväksymismenettely, joka sisältää notaarin vahvistaman hyväksymissopimuksen, perintöveron maksamisen ja kiinteistön rekisteröinnin omalle nimelle maistraatissa. Ilman näitä ennakkovaiheita myyntiä ei voida laillisesti saattaa päätökseen.
Vuokralaisten olemassaolo voi jopa vaikuttaa kiinteistön markkina-arvoon, koska ostajat tietävät, että he eivät voi muuttaa kiinteistöön tai myydä sitä välittömästi noudattamatta voimassa olevan sopimuksen ehtoja.
Oikeudellinen neuvonta on ratkaisevan tärkeää, jotta voidaan ymmärtää, milloin peritty omaisuus voidaan palauttaa rikkomatta vuokralaisen oikeuksia.
Mitkä ovat perillisen velvollisuudet vuokralaista kohtaan?
Kiinteistön saaminen vuokrasopimuksen perusteella ei vain anna oikeuksia, vaan myös velvollisuuksia, joita perillisen on noudatettava:
- Noudata sopimuksen sovittuja ehtoja, kuten kuukausivuokraa, voimassaoloaikaa ja käyttöehtoja.
- Ilmoita vuokralaiselle virallisesti edellisen omistajan kuolemasta ja omistajanvaihdoksesta, mieluiten kirjallisesti, ja säilytä asiaa koskeva asiakirja.
- Tarjoa perilliselle uusi tapa maksaa vuokra.
Näiden velvollisuuksien laiminlyönti voi johtaa oikeudellisiin konflikteihin tai vuokralaisen nostamiin kanteisiin, jotka voivat johtaa oikeuden vaatimiseen tuomioistuimessa.
Vuokratun kiinteistön periminen Espanjassa ei anna oikeutta palauttaa välittömästi omistusoikeutta tai häätää vuokralaista pelkästään ottamalla kiinteistön haltuunsa.
Vuokrasopimus pysyy voimassa, ja perillisen on puolustettava oikeuksiaan lain puitteissa kunnioittaen samalla vuokralaisen oikeuksia, kunnes sopimus päättyy tai lailliset ehdot omaisuuden palauttamiseksi täyttyvät.
